受疫情影响，租金可以减免吗?

　　疫情防控形势下，企业遭遇重大冲击，节流似乎已成很多企业“救命丸”。租金作为成本组成的大头部分，首当其冲。租金减免，一度成为热门话题。作为租户，依据什么向房东主张减免租金，能否实现减免及减免数额等问题，急需解决。湖南简单律师事务所根据相关政策法规，一一为您解答。

　　主张减免租金的政策依据

　　2月15日，长沙市政府办公厅印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》，对减免租金规定如下：

　　“减免中小企业租金，对承租园区国有经营性用房的中小企业，从2020年2月份开始，免收1个月租金，减半2个月租金。鼓励民营业主参照上述标准减免中小企业工商业用房租金。”

　　根据政策规定，承租国有经营性用房的中小企业无疑是可以免除2个月租金(免收1个月、减半2个月)的，但这毕竟是少数。对于大多数承租民营业主场地/房屋的中小企业来说，如何参照实现租金减免，备受关注。

　　实现租金减免的条件

　　首先，考察双方签订的房屋租赁合同中是否有对疫情等情形发生时免除/减少租金的约定，如有明确约定，则承租人可以免除/减少停业、空置期间租金。

　　其次，考量疫情对承租人造成的停止营业和停止使用是否无法克服。以下针对商铺、住宅、厂房及写字楼三种类型的租赁，分别说明：

　　租金减免额度

　　当前，合同法对租赁合同履行期间的租金减免比例并无直接规定，因此考虑适用合同法总则的公平原则进行处理。合同法第五条公平原则中规定了“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”

　　《疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对》提出

　　对租金减免数额的裁量需要把握以下原则：

　　一是衡量双方在疫情期间，保持租赁关系情况下，各自的损益情况，如出现承租人亏损明显大于出租人，则应当降低承租人应当支付的租金数额;

　　二是损益情况的判断应当参照同地区、同行业在特定时期的总体状况，以承租人举证证明的经营状况在行业平均值以上或以下，酌情判定应当减免的租金数额。同时，也应当鼓励在当前情形下，出租人、承租人双方能够秉持公平原则和诚实信用原则对承租人应当支付的租金数额进行积极的协商，以减少各方的损失数额，保持租赁关系的稳定和源头上化解矛盾纠纷。

　　如何去向房东主张减免租金?——沟通函

　　简单所为您准备了《沟通函》模板，以供参考。

　　最后，疫情期间出租方并不必然具有减租、免租的法定义务，是否减免租金，要看合同中是否有相关约定。若有，遵照执行;若无，双方应本着公平原则协商处理。租客不易，房东也是负重前行，望大家守望相助，共克时艰。